Chuyên gia IVS: Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất nền lớn sẽ hưởng lợi từ luật mới
Trong chương trình Vietstock LIVE với chủ đề “Bất động sản sẽ ngừng “bất động”?”, ông Phạm Nhật Huy, Giám đốc Tư vấn Đầu tư chi nhánh TPHCM – CTCP Chứng khoán Guotai Junan (Việt Nam) đã chia sẻ những dự báo về triển vọng thị trường bất động sản và những điểm cần lưu ý khi đầu tư cổ phiếu bất động sản.
Tăng trưởng kinh tế và các yếu tố vĩ mô tác động
Ông Huy cho rằng thị trường bất động sản đang dần phục hồi với những tín hiệu tích cực từ các yếu tố vĩ mô. Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng ổn định, GDP cải thiện đáng kể so với giai đoạn trước, tạo đà cho thị trường chứng khoán nói chung và cổ phiếu bất động sản nói riêng. Ngoài ra, lãi suất ngân hàng đang được kiểm soát, tuy nhiên, việc tăng lãi suất có thể ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Tỷ giá hối đoái cũng là một yếu tố cần lưu ý, vì tỷ giá tăng sẽ tác động tiêu cực đến giá cổ phiếu bất động sản. Cuối cùng, diễn biến chung của thị trường chứng khoán cũng sẽ ảnh hưởng đến cổ phiếu bất động sản, và hai thị trường này thường có sự tác động cùng chiều.
Luật đất đai mới và tác động đến thị trường bất động sản
Luật Đất đai sửa đổi sắp có hiệu lực sẽ tạo ra cả cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản. Luật mới sẽ giúp tăng tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nó cũng sẽ siết chặt hoạt động đầu cơ, khiến một số nhà đầu tư và doanh nghiệp cần thời gian để thích nghi. Đặc biệt, luật mới sẽ siết chặt việc phân lô tách thửa, dẫn đến giá đất nền tăng. Do đó, doanh nghiệp nào sở hữu quỹ đất nền lớn sẽ hưởng lợi rất lớn. Ví dụ như với dự án Vinhomes Vũ Yên tại Hải Phòng là một trong những công ty có quỹ đất nền lớn dành cho nhà thấp tầng.
Khó khăn của doanh nghiệp bất động sản và giải pháp
Theo ông Huy, khó khăn của doanh nghiệp bất động sản không nằm ở việc thiếu vốn mà chủ yếu đến từ ách tắc về mặt pháp lý. Thị trường Việt Nam không dư cung như Trung Quốc, nguồn cầu còn rất lớn, khi giải quyết được vướng mắc về pháp lý thì thị trường sẽ rất khả quan. Ông Huy tin tưởng rằng bất động sản dân cư và khu công nghiệp (KCN) sẽ tăng trưởng tốt trong thời gian tới, nhờ sự gia tăng nguồn vốn FDI, đầu tư công được chú trọng, lãi suất ngân hàng có thể giảm, và việc đưa vào thi hành của luật mới.
Triển vọng thị trường bất động sản
Ông Huy dự báo giá nhà tại các thành phố lớn chỉ có tăng hoặc chững lại chứ không có giảm. Do đó, nếu mua nhà để ở thì nên mua ngay. Tuy nhiên, quyết định mua nhà phụ thuộc vào thu nhập của mỗi người và khả năng chịu đựng khi lãi suất thả nổi biến động. Ông Huy cho rằng bất động sản dân cư đang khá hấp dẫn, giá nhiều cổ phiếu đang dưới giá trị sổ sách. Đặc biệt là khi vùng giá cổ phiếu này hiện tại đang thấp nhất trong 8 năm qua, đây là mức giá hợp lý để đầu tư dài hạn.
Định giá cổ phiếu bất động sản
Để định giá cổ phiếu bất động sản, có thể áp dụng 3 phương pháp chính: lý thuyết thị trường hiệu quả, lý thuyết định giá theo yếu tố cơ bản và lý thuyết tài chính hành vi. Khi nhìn vào báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư cần chú ý đến hàng tồn kho và người mua trả tiền trước. Hàng tồn kho cho biết lượng sản phẩm doanh nghiệp đang có, bao gồm cả quỹ đất, và giá trị này lớn thì có thể kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ lớn. Người mua trả tiền trước thể hiện nhu cầu mua nhà đất của khách hàng đối với doanh nghiệp, từ đó có thể kỳ vọng vào dòng tiền trong tương lai. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến các chỉ số như ROA, ROE, P/E. Lưu ý đối với bất động sản KCN, cần tránh nhầm lẫn giữa tổng diện tích của các KCN và diện tích còn lại có thể cho thuê. Ngoài ra, cần tính đến tỷ lệ sở hữu của doanh nghiệp trong dự án khi nhiều doanh nghiệp hiện nay đang hợp tác với đơn vị khác để thực hiện dự án.
Nguồn: https://vietstock.vn
Xem bài viết gốc tại đây