Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam
Báo cáo của Chứng khoán Mirae Asset cho thấy triển vọng cổ phiếu bất động sản năm 2024 khá ảm đạm. Hầu hết các công ty bất động sản đều dự kiến không đạt được mục tiêu tài chính về doanh thu và lợi nhuận ròng do điều kiện thị trường bất lợi. Ngoại lệ duy nhất là DXG, công ty đã đạt được 82% mục tiêu doanh thu và 108% mục tiêu lợi nhuận ròng tính đến 9 tháng năm 2024. VHM, nhà phát triển bất động sản hàng đầu thị trường, cũng gặp nhiều thách thức trong việc đạt được mục tiêu tài chính, với doanh thu và lợi nhuận chỉ đạt khoảng 60% mục tiêu trong 9 tháng năm 2024.
Sự sụt giảm doanh số bán trước
Doanh số bán trước của khách hàng giảm rõ rệt ở hầu hết các công ty bất động sản do thị trường vẫn đang trong trạng thái trì trệ. Nhiều công ty như PDR và VPI thậm chí không có hoặc có rất ít doanh số bán trước trong hai năm qua. Tuy nhiên, một số công ty đã vượt qua thử thách này, với tỷ lệ Trả trước/Hàng tồn kho vẫn duy trì ở mức cao, bao gồm KDH, NLG và VHM. Điều này cho thấy sự thống trị của họ trên thị trường, với tỷ lệ Trả trước/Hàng tồn kho của VHM đạt mức cao nhất là 85%. Tỷ lệ này về lý thuyết phản ánh tình trạng bán hàng tốt, nhưng cần phải được đánh giá một cách chính xác hơn ở cấp độ công ty.
Tăng trưởng tín dụng bất động sản
Dư nợ tín dụng bất động sản toàn ngành đã giảm mạnh trong quý 4 năm 2022 do khủng hoảng thị trường tài chính và thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, con số tuyệt đối nhanh chóng đảo chiều trở lại mức cao hơn trước khi suy thoái trong quý 1 năm 2023. Kể từ đó, tổng dư nợ tín dụng của toàn ngành đã tăng từ 878.535 tỷ đồng lên 1.286.866 tỷ đồng trong quý 3 năm 2024, đạt mức tăng trung bình 7,6% mỗi quý. Điều đáng chú ý là, mặc dù tín dụng cho bất động sản tăng trưởng ổn định, doanh số bán trước lại giảm ở mức độ rộng khắp, tạo ra một sự mâu thuẫn. Mirae Asset cho rằng điều này có thể được giải thích bởi sự tập trung của tăng trưởng tín dụng vào hai phân khúc: “Đầu tư xây dựng Khu đô thị và Phát triển nhà ở” và “Đầu tư kinh doanh Bất động sản khác”. Doanh số bán trước thường không xuất hiện trong quá trình phát triển dự án cho đến khi có phép mở bán từ các cơ quan quản lý. Hơn nữa, phần lớn tăng trưởng tín dụng xảy ra trên thị trường thứ cấp, nơi giao dịch thành công vẫn duy trì ổn định trong hai năm qua.
Triển vọng năm 2025
Mirae Asset dự đoán giá nhà ở Việt Nam vẫn sẽ ở mức cao so với thu nhập trong năm 2025. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đã giảm sau khi đạt đỉnh điểm vào năm 2016–2017 do hoạt động đầu cơ tăng cao, nhưng đã bắt đầu tăng trở lại trong hai năm qua và vẫn ở mức cao hơn nhiều so với thu nhập hộ gia đình. Điều này dẫn đến việc nguồn cung trên thị trường sơ cấp có hình kim tự tháp ngược, với các sản phẩm nghiêng về phân khúc cao cấp và đất nền do hoạt động đầu cơ. Hiện Việt Nam đứng ở nhóm đầu bảng xếp hạng với tỷ lệ 22,6x, sau Trung Quốc, Thái Lan, Philippines. Chuyên gia phân tích của Mirae Asset cho rằng việc sở hữu một căn nhà giá phải chăng sẽ khó khăn trong ngắn hạn.
Kết quả kinh doanh và định giá
Kết quả kinh doanh của các công ty bất động sản phản ánh rõ ràng trong giá thị trường, với hầu hết các cổ phiếu đều có hiệu suất kém hơn VN-Index và có diễn biến giá âm so với đầu năm. NVL, CEO, PDR, DIG, HDC, DXG là những cổ phiếu chịu thiệt hại nặng nề nhất với mức giảm giá từ 20%–40%. Ngay cả VHM, nhà phát triển hàng đầu, cũng có diễn biến giá âm. NLG, KDH, VPI là những cổ phiếu có giá cổ phiếu duy trì diễn biến tích cực. Từ góc nhìn định giá P/E TTM, hầu hết định giá các công ty đều nằm ở vùng đầu bảng, dao động từ 40x đến 80x ngoại trừ VHM ở mức 9x. Để đảo ngược tỷ lệ trở về giá trị trung bình, cần điều chỉnh giá thị trường hoặc cải thiện lợi nhuận ròng, hoặc cả hai. Tuy nhiên, điều này gần như không thể xảy ra đồng thời. Mirae Asset dự đoán điều chỉnh giá thị trường sẽ xảy ra trước, sau đó đến cải thiện lợi nhuận ròng, bởi vì sự phục hồi sẽ bền vững hơn khi nó gắn liền với sự cải thiện về các yếu tố cơ bản.
Kết luận
Mirae Asset cho rằng doanh thu và lợi nhuận ròng trong kế hoạch tài chính năm 2025 của các công ty bất động sản sẽ không cao hơn con số của năm 2024. Điều này ngụ ý rằng các yếu tố cơ bản hiện tại có thể sẽ giữ nguyên và các thách thức sẽ tiếp tục kéo dài xuyên suốt năm 2025, cho đến khi các sự kiện không lường trước làm thay đổi xu hướng của thị trường.
Nguồn: https://vneconomy.vn
Xem bài viết gốc tại đây