Thị trường Bất động sản nhà ở Việt Nam phục hồi trong nửa đầu năm 2024
Nửa đầu năm 2024 chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam. Nguồn cung và giao dịch nhà ở tăng trưởng đáng kể nhờ đẩy nhanh thủ tục pháp lý. Đòn bẩy của chủ đầu tư (CĐT) vẫn ở mức cao, dòng tiền hoạt động (CFO) và nguồn tiền mặt được cải thiện nhẹ. Nhu cầu nhà ở mạnh mẽ sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng và dòng tiền thu của các CĐT. Giao dịch bất động sản (BĐS) trên toàn quốc trong quý 2/2024 đã đạt mức cao nhất kể từ quý 4/2022, cùng với sự tăng liên tục của giá BĐS tại Hà Nội (HN) và TP.HCM (HCM).
Tâm lý người mua nhà lạc quan với môi trường lãi suất thấp
Trong 12-18 tháng tới, VIS Rating kỳ vọng tâm lý người mua nhà sẽ vẫn mạnh mẽ nhờ môi trường lãi suất thấp. Các CĐT lớn như VHM, KDH, NLG và DXG sẽ dẫn đầu ngành về doanh số bán hàng từ các dự án nhà ở mới ra mắt tại HN và HCM. Trong nửa đầu năm 2024, doanh số bán hàng mới của những CĐT này đã tăng trung bình 31% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung nhà ở mới tăng trưởng đáng kể
Việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý sẽ đẩy nhanh quá trình phát triển dự án và thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới. Trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở mới tăng chủ yếu ở các thành phố lớn phía Bắc như Hà Nội và Hải Phòng. Khi quá trình phê duyệt pháp lý cho các dự án mới diễn ra nhanh hơn, VIS Rating kỳ vọng nhiều sản phẩm ở phân khúc trung đến cao cấp sẽ được mở bán tại HCM và các thành phố lớn khác trong 12-18 tháng tới. Các quy định vừa ban hành sẽ hạn chế các CĐT có đòn bẩy cao phát triển các dự án mới.
Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới được cải thiện
Theo đánh giá của chuyên gia VIS Rating, các CĐT lớn như VHM, KDH, NLG và Sun Group sẽ không bị ảnh hưởng và sẽ hoàn thành các dự án quy mô lớn đúng tiến độ. Nguồn cung nhà ở xã hội hiện chỉ đạt khoảng 10% so với mục tiêu năm 2025 của chính phủ là 428.000 căn và sẽ cần thời gian để tăng lên một cách đáng kể.
Đòn bẩy tăng nhanh hơn dòng tiền hoạt động, làm suy yếu khả năng trả nợ của CĐT
Đòn bẩy sẽ tăng nhanh hơn dòng tiền hoạt động, làm suy yếu khả năng trả nợ của các CĐT, đặc biệt với những CĐT đang vướng pháp lý dự án. Trong 6 tháng đầu năm 2024, tổng nợ của các CĐT niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do việc phát triển dự án mới của VHM (tổng nợ tăng 63% so với cùng kỳ), VPI (54%), DIG (59%) và KDH (33%). Đòn bẩy sẽ tiếp tục tăng khi các CĐT huy động thêm nợ để tài trợ cho phát triển dự án mới.
Tỷ lệ nợ/EBITDA tăng lên, khả năng trả nợ của một số CĐT bị ảnh hưởng
Tỷ lệ nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 3,7 lần trong 6 tháng năm 2024, từ mức 2,7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt đã tăng 5%; dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức âm trong nửa đầu năm 2024. Hơn 2/3 các CĐT niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những CĐT bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án như LDG, QCG và NVL.
Nguy cơ chậm trả gốc lãi trái phiếu BĐS
Tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các CĐT niêm yết duy trì mức cao mức 44% trong quý 2/2024, trong đó các công ty có lượng tiền mặt hạn chế (ví dụ: CKG, NBB, QCG, KOS) có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất. Ngoài ra, khoảng 105 nghìn tỷ đồng trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn trong 2025. VIS Rating ước tính, khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các CĐT trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc lãi: phần lớn liên quan đến các CĐT đã chậm trả gốc/lãi gần đây như Novaland, Vạn Thịnh Phát.
Kết luận
Nửa đầu năm 2024 chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam. Tuy nhiên, đòn bẩy cao và khả năng trả nợ yếu của một số CĐT là những rủi ro tiềm ẩn cần được theo dõi sát sao. Các quy định mới về phát hành trái phiếu BĐS và việc đẩy nhanh thủ tục pháp lý sẽ góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển bền vững trong tương lai.
Nguồn: https://cafef.vn
Xem bài viết gốc tại đây